【民法改正対応】
宅建業者のための売買・仲介専門講座 【全３回】～売買取引のトラブルに対応するために～
＊1講座から受講可能です
主催：一般社団法人千代田実務パートナーズ
開催日： 2021年4月27日（火）・5月27日（木）・6月24日（木）13：00～16：30（受付12：30から）
講師：立川正雄 氏 （弁護士 立川・及川法律事務所 所長）
参加費：全講座参加１名50,000円 ／（追加１名）47,000円
２講座参加１名37,000円 ／（追加１名）34,000円
１講座参加１名20,000円 ／（追加１名）17,000円
（消費税・テキスト代・資料代含まれています）
会場：連合会館 402/201会議室（東京都千代田区神田駿河台3-2-11）
交通：東京メトロ千代田線「新御茶ノ水駅」 Ｂ３出口（徒歩0分）
東京メトロ丸ノ内線「淡路町駅」 Ｂ３出口 ※（Ｂ３出口まで徒歩5分）
都営地下鉄新宿線「小川町駅」 Ｂ３出口 ※（Ｂ３出口まで徒歩3分）
JR中央線・総武線「御茶ノ水駅」 聖橋口（徒歩5分）
開催日： 2021年4月27日（火）・5月27日（木）・6月24日（木）13：00～16：30（受付12：30から）
講師：立川正雄 氏 （弁護士 立川・及川法律事務所 所長）
参加費：全講座参加１名50,000円 ／（追加１名）47,000円
２講座参加１名37,000円 ／（追加１名）34,000円
１講座参加１名20,000円 ／（追加１名）17,000円
（消費税・テキスト代・資料代含まれています）
会場：連合会館 402/201会議室（東京都千代田区神田駿河台3-2-11）
交通：東京メトロ千代田線「新御茶ノ水駅」 Ｂ３出口（徒歩0分）
東京メトロ丸ノ内線「淡路町駅」 Ｂ３出口 ※（Ｂ３出口まで徒歩5分）
都営地下鉄新宿線「小川町駅」 Ｂ３出口 ※（Ｂ３出口まで徒歩3分）
JR中央線・総武線「御茶ノ水駅」 聖橋口（徒歩5分）
＜講座のポイント＞
不動産売買・仲介については、ささいなミスでも大きなトラブルが発生し、多額の損害を被ることになります。本講座は、日頃の不動産売買・仲介について、気を付けるべき点を見つけられるようにし、トラブル対処方法を解説します。また、民法の契約関係等を定める債権法の改正法は、2020年４月１日から施行されており、この民法の改正に伴い売買実務・契約条項も大きく変わっていますが、今回は実務的なトラブル対処法を中心に、その注意点と対処法を詳しく解説します。
不動産売買・仲介については、ささいなミスでも大きなトラブルが発生し、多額の損害を被ることになります。本講座は、日頃の不動産売買・仲介について、気を付けるべき点を見つけられるようにし、トラブル対処方法を解説します。また、民法の契約関係等を定める債権法の改正法は、2020年４月１日から施行されており、この民法の改正に伴い売買実務・契約条項も大きく変わっていますが、今回は実務的なトラブル対処法を中心に、その注意点と対処法を詳しく解説します。
＜主な内容＞
【第１回講演／４月27日（火）連合会館402号室】
◆契約成立時のトラブル
第１章 売渡承諾書（売渡証明書）・買付証明書
・売渡承諾書（売渡証明書）・買付証明書を交換したにもかかわらず、売主が第三者に売却してしまった。
損害賠償請求はできる？
第２章 契約締結上の過失
・売主予定者は、小さな戸建て店舗できしめん屋を経営していたが、開発業者がマンション開発のために、
土地建物を高く買いたいと申し入れた。話が進んだので、売主予定者は、営業を廃止し、什器・備品を
処分したが、契約直前になり、他の予定地を買収できなくなったとして、開発業者は売買契約の締結を
拒否した。売買契約締結前なので、売主予定者は違約金の請求はできないのか？
第３章 区画整理中の土地売買を仲介するときの注意
・区画整理中の土地の買主が、決済から３年後買主が賦課金を整理組合から徴収された場合、
瑕疵（契約不適合）として、売主に、責任追及できるか？
・区画整理中の土地の売買をしたが、決済から３年後に組合から清算金として200万円が土地所有者に払われることになった。
この清算金は売主・買主どちらのもの？仲介業者としてはどのような対処をすべき？
第４章 意思能力（民法改正）
・売主が高齢者、どの程度の判断能力があれば契約してもいい？
・売主が高齢者で判断能力があるかどうか心配な場合の対処方法は？
・契約後、決済前に売主が死亡したときはどうすればいい？
第５章 親族の代理の注意と対処方法
・地主の長男が父の代理でアパートを売りたいといってきた場合の対応は？
第６章 法定後見・保佐・補助・任意後見・未成年（民法改正）
・法定後見人の長男が、父親の自宅を売りたいと頼んできた。どのように対応すればよいか？
・任意後見人が本人の所有するアパートを売りたいと頼んできた。どのように対応すればよいか？
・後見開始審判申立中に売買契約をして問題ないか？
・18歳の高校生が祖父から相続したアパートを、高校生の父親が売りたいと頼んできた。どのように対処すればよいか？
民法の成年となる年齢の改正法
第７章 民事信託
・老人ホームに入所している父親の介護費用を現在は父親の預金から出しているが、将来預金がなくなったら自宅を売って
介護費用に充てたい。スムーズに売却するための準備はどうすればよいか？
第８章 錯誤無効の処理が改正民法で変わった。
・売買契約で重大な思い違いがあった。改正前民法では、錯誤があると売買契約は無効になり、10年以上たっても無効を
主張できたが、民法改正で錯誤無効はどうなった？
第９章 原始的不能の処理が改正民法で変わった。
・東京で北海道の別荘を売買する契約を締結した。ところが、この別荘は、契約日の前夜類焼で全部燃えてしまっていた、
この契約は無効？ 払った手付金はどのようにしたら返還してもらえるか？
第10章 決済時のトラブル
・契約後、決済前に売主が死亡した場合の法律関係と対処法
・一度相続登記をしないと買主に移転登記できない？
・相続人（子供）の一人が買主への移転登記に協力しない。買主がどうしてもこの土地が欲しい場合、どう対処すればいい？
・売主がガンでいつ死ぬかわからないし、相続人の一人が死後買主への移転登記に協力しない可能性が高い。どのように
対処しておけばよい？
【第２回講演／５月27日（木）連合会館201号室】
◆契約締結後のトラブル
第１章 手付け（民法改正）
・手付け解除の条文を抹消すれば、手付解除はできないようになるか？
・手付け解除期限（履行の着手）
・手付金ゼロの契約をすることの問題点・注意点
・売主が手付けを500万円もらっている。売主が手付け解除するにはどうしたらいい？
・売主が宅建業者の場合、売買契約時に10万円もらうと、買主から10万円放棄で手付け解除できる？
第２章 通行・掘削
・仲介する戸建ての前面道路が他人所有の私道である。２項道路なので建築確認は取れるので、何も処理する必要はないか？
第３章 境界・測量
・公簿売買であれば、境界の明示はする必要はないか？
・隣が境界を争っている、売主は自分が認識している境界を買主に明示すればよいか？
・境界承認を隣からもらいたいが、登記簿上の所有者は死亡しており、相続登記がされていない。どうしたらいい？
・確定測量図作成が売主の義務となっている場合の免責特約の作り方
◆宅建業法に関するトラブル
第１章 無免許営業の幇助
・地主Ａが祖先伝来の土地100坪を、２区画に分割登記だけして売却したいといっている。宅地の分譲（無免許営業）となるか？
第２章 媒介契約・仲介手数料・広告費
・売主側仲介として入ったが、他に仲介業者はいない。買主から仲介手数料は取らないが、買主と媒介契約締結の必要性は
あるか？
・日頃付き合いのある地主から、北海道の奥さんの実家の売却の仲介を頼まれた。現地調査のための飛行機代・宿泊代・
タクシー代等は仲介手数料以外にもらえるか？
第３章 建築条件付土地売買
・「建築条件付土地売買」で土地の売買契約と建物の請負契約を同時に締結してよいか？
・建築条件付土地売買契約が解除された場合に設計料はとれるか？
第４章 重要事項の調査説明義務
・迷惑行為をする近隣がいる場合の重説の書き方
・検査済証のない中古建物の仲介の注意点
【注】重要事項の調査説明義務については、別に「仲介業者の調査・説明義務」の講演会を開催しています。
第５章 未完成物件
・地主と開発許可が下りなかったらることを、開発用地の売買は解除させてもらうという条件で土地売買契約をした。
何か問題があるか？
第６章 仲介業者のアドバイス義務
・買主の住宅ローンについて、仲介業者が知り合いの金融機関に事前審査申し込みをし、内諾を受けたので、売買契約を
締結させた。その後、買主が融資申込書類等を金融機関に提出するのを忘れていたが、仲介業者は何ら助言注意を
しなかった。
そのため、ローン解除特約の期限までに解除できず、ローンも下りなかったため違約の責任を売主から請求されて支払った。
仲介業者に責任はあるか？
◆契約に関する税務（固定資産税・都市計画税・消費税）
第１ 精算の起算日が関東は１月１日、関西は４月１日の理由
第２ 売主が固定資産税・都市計画税の精算金をもらうと、譲渡所得税を取られる？
第３ 売主が固定資産税・都市計画税の精算金をもらうと、消費税も請求する必要がある？
第４ 解体を前提に建物を買主に移転登記しないと、買主が早期に解体してくれないと、売主は翌年分の家屋の固定資産税・
都市計画税を払わなければならなくなるが、どのように対処する？
第５ 新年度の固都税額が不明な場合の処理
【第３回講演／６月24日（木）連合会館201号室】
◆契約不適合
第１章 契約不適合責任に関する契約条文の理解
・契約不適合責任免責特約の作り方（オリジナル契約条文の解説）
・契約不適合の関連条文が「公簿売買・実測売買」・「契約不適合」・「解除」・「契約違反」になるのはなぜ？
・民法改正前には、瑕疵担保と「公簿売買・実測売買」の契約条文は全く関係がなかった？
第２章 売主が宅建業者場合の契約不適合責任に関する契約条文
・契約条文ひな型は民法の定めと同じか？
・宅建業者が売主の場合、引渡しから２年にする以外、民法通りの責任を負わなければないないのか？
第３章 売主が非宅建業者場合の契約不適合責任に関する契約条文
・売主が契約不適合責任を負わない合意をした場合、契約不適合の条文を抹消すればよいか？
・売主が非宅建業者の場合、自分たちが使っている契約書では、どのような処理になるの？
・売主が非宅建業者のため、契約不適合責任を負わない合意をした。ところが、家族は１年前に家の中で自殺していた。
どうなる？
第４章 新築住宅の場合の契約書はどのようになっている？
【注】現在受講生がお使いの契約書（売主非宅建業者・宅建業者）を持参して受講してください。受講者が使用している契約書がより深く理解できます。
◆借地権付き建物売買に関するトラブル
第１ 借地権は理論的な借地権価格で売却できるか？
第２ 借地権の売買の段取りでの注意点
第３ 借地権の売主は下記の契約不適合について責任を負うか？
第４ 地主の設置した擁壁に欠陥があり、確認が取れない。
第５ 地主が貸すときに古い家の土台を埋設して貸していた。
第６ 地主と隣地所有者との境界が画定しておらず、隣地所有者から物置の撤去を要求された。
【注】
１. 中間省略登記の代替方法（第三者のためにする契約・買主の地位譲渡）については、別途「中間省略登記に代わる登記の実務」の講演会を開催しています。
２.契約不適合に関する民法改正については別途「売主の契約不適合責任対応セミナー」の講演会を開催しています。
３.契約不適合に関する民法改正については別途「仲介業者の調査・説明義務」の講演会を開催しています。
【第１回講演／４月27日（火）連合会館402号室】
◆契約成立時のトラブル
第１章 売渡承諾書（売渡証明書）・買付証明書
・売渡承諾書（売渡証明書）・買付証明書を交換したにもかかわらず、売主が第三者に売却してしまった。
損害賠償請求はできる？
第２章 契約締結上の過失
・売主予定者は、小さな戸建て店舗できしめん屋を経営していたが、開発業者がマンション開発のために、
土地建物を高く買いたいと申し入れた。話が進んだので、売主予定者は、営業を廃止し、什器・備品を
処分したが、契約直前になり、他の予定地を買収できなくなったとして、開発業者は売買契約の締結を
拒否した。売買契約締結前なので、売主予定者は違約金の請求はできないのか？
第３章 区画整理中の土地売買を仲介するときの注意
・区画整理中の土地の買主が、決済から３年後買主が賦課金を整理組合から徴収された場合、
瑕疵（契約不適合）として、売主に、責任追及できるか？
・区画整理中の土地の売買をしたが、決済から３年後に組合から清算金として200万円が土地所有者に払われることになった。
この清算金は売主・買主どちらのもの？仲介業者としてはどのような対処をすべき？
第４章 意思能力（民法改正）
・売主が高齢者、どの程度の判断能力があれば契約してもいい？
・売主が高齢者で判断能力があるかどうか心配な場合の対処方法は？
・契約後、決済前に売主が死亡したときはどうすればいい？
第５章 親族の代理の注意と対処方法
・地主の長男が父の代理でアパートを売りたいといってきた場合の対応は？
第６章 法定後見・保佐・補助・任意後見・未成年（民法改正）
・法定後見人の長男が、父親の自宅を売りたいと頼んできた。どのように対応すればよいか？
・任意後見人が本人の所有するアパートを売りたいと頼んできた。どのように対応すればよいか？
・後見開始審判申立中に売買契約をして問題ないか？
・18歳の高校生が祖父から相続したアパートを、高校生の父親が売りたいと頼んできた。どのように対処すればよいか？
民法の成年となる年齢の改正法
第７章 民事信託
・老人ホームに入所している父親の介護費用を現在は父親の預金から出しているが、将来預金がなくなったら自宅を売って
介護費用に充てたい。スムーズに売却するための準備はどうすればよいか？
第８章 錯誤無効の処理が改正民法で変わった。
・売買契約で重大な思い違いがあった。改正前民法では、錯誤があると売買契約は無効になり、10年以上たっても無効を
主張できたが、民法改正で錯誤無効はどうなった？
第９章 原始的不能の処理が改正民法で変わった。
・東京で北海道の別荘を売買する契約を締結した。ところが、この別荘は、契約日の前夜類焼で全部燃えてしまっていた、
この契約は無効？ 払った手付金はどのようにしたら返還してもらえるか？
第10章 決済時のトラブル
・契約後、決済前に売主が死亡した場合の法律関係と対処法
・一度相続登記をしないと買主に移転登記できない？
・相続人（子供）の一人が買主への移転登記に協力しない。買主がどうしてもこの土地が欲しい場合、どう対処すればいい？
・売主がガンでいつ死ぬかわからないし、相続人の一人が死後買主への移転登記に協力しない可能性が高い。どのように
対処しておけばよい？
【第２回講演／５月27日（木）連合会館201号室】
◆契約締結後のトラブル
第１章 手付け（民法改正）
・手付け解除の条文を抹消すれば、手付解除はできないようになるか？
・手付け解除期限（履行の着手）
・手付金ゼロの契約をすることの問題点・注意点
・売主が手付けを500万円もらっている。売主が手付け解除するにはどうしたらいい？
・売主が宅建業者の場合、売買契約時に10万円もらうと、買主から10万円放棄で手付け解除できる？
第２章 通行・掘削
・仲介する戸建ての前面道路が他人所有の私道である。２項道路なので建築確認は取れるので、何も処理する必要はないか？
第３章 境界・測量
・公簿売買であれば、境界の明示はする必要はないか？
・隣が境界を争っている、売主は自分が認識している境界を買主に明示すればよいか？
・境界承認を隣からもらいたいが、登記簿上の所有者は死亡しており、相続登記がされていない。どうしたらいい？
・確定測量図作成が売主の義務となっている場合の免責特約の作り方
◆宅建業法に関するトラブル
第１章 無免許営業の幇助
・地主Ａが祖先伝来の土地100坪を、２区画に分割登記だけして売却したいといっている。宅地の分譲（無免許営業）となるか？
第２章 媒介契約・仲介手数料・広告費
・売主側仲介として入ったが、他に仲介業者はいない。買主から仲介手数料は取らないが、買主と媒介契約締結の必要性は
あるか？
・日頃付き合いのある地主から、北海道の奥さんの実家の売却の仲介を頼まれた。現地調査のための飛行機代・宿泊代・
タクシー代等は仲介手数料以外にもらえるか？
第３章 建築条件付土地売買
・「建築条件付土地売買」で土地の売買契約と建物の請負契約を同時に締結してよいか？
・建築条件付土地売買契約が解除された場合に設計料はとれるか？
第４章 重要事項の調査説明義務
・迷惑行為をする近隣がいる場合の重説の書き方
・検査済証のない中古建物の仲介の注意点
【注】重要事項の調査説明義務については、別に「仲介業者の調査・説明義務」の講演会を開催しています。
第５章 未完成物件
・地主と開発許可が下りなかったらることを、開発用地の売買は解除させてもらうという条件で土地売買契約をした。
何か問題があるか？
第６章 仲介業者のアドバイス義務
・買主の住宅ローンについて、仲介業者が知り合いの金融機関に事前審査申し込みをし、内諾を受けたので、売買契約を
締結させた。その後、買主が融資申込書類等を金融機関に提出するのを忘れていたが、仲介業者は何ら助言注意を
しなかった。
そのため、ローン解除特約の期限までに解除できず、ローンも下りなかったため違約の責任を売主から請求されて支払った。
仲介業者に責任はあるか？
◆契約に関する税務（固定資産税・都市計画税・消費税）
第１ 精算の起算日が関東は１月１日、関西は４月１日の理由
第２ 売主が固定資産税・都市計画税の精算金をもらうと、譲渡所得税を取られる？
第３ 売主が固定資産税・都市計画税の精算金をもらうと、消費税も請求する必要がある？
第４ 解体を前提に建物を買主に移転登記しないと、買主が早期に解体してくれないと、売主は翌年分の家屋の固定資産税・
都市計画税を払わなければならなくなるが、どのように対処する？
第５ 新年度の固都税額が不明な場合の処理
【第３回講演／６月24日（木）連合会館201号室】
◆契約不適合
第１章 契約不適合責任に関する契約条文の理解
・契約不適合責任免責特約の作り方（オリジナル契約条文の解説）
・契約不適合の関連条文が「公簿売買・実測売買」・「契約不適合」・「解除」・「契約違反」になるのはなぜ？
・民法改正前には、瑕疵担保と「公簿売買・実測売買」の契約条文は全く関係がなかった？
第２章 売主が宅建業者場合の契約不適合責任に関する契約条文
・契約条文ひな型は民法の定めと同じか？
・宅建業者が売主の場合、引渡しから２年にする以外、民法通りの責任を負わなければないないのか？
第３章 売主が非宅建業者場合の契約不適合責任に関する契約条文
・売主が契約不適合責任を負わない合意をした場合、契約不適合の条文を抹消すればよいか？
・売主が非宅建業者の場合、自分たちが使っている契約書では、どのような処理になるの？
・売主が非宅建業者のため、契約不適合責任を負わない合意をした。ところが、家族は１年前に家の中で自殺していた。
どうなる？
第４章 新築住宅の場合の契約書はどのようになっている？
【注】現在受講生がお使いの契約書（売主非宅建業者・宅建業者）を持参して受講してください。受講者が使用している契約書がより深く理解できます。
◆借地権付き建物売買に関するトラブル
第１ 借地権は理論的な借地権価格で売却できるか？
第２ 借地権の売買の段取りでの注意点
第３ 借地権の売主は下記の契約不適合について責任を負うか？
第４ 地主の設置した擁壁に欠陥があり、確認が取れない。
第５ 地主が貸すときに古い家の土台を埋設して貸していた。
第６ 地主と隣地所有者との境界が画定しておらず、隣地所有者から物置の撤去を要求された。
【注】
１. 中間省略登記の代替方法（第三者のためにする契約・買主の地位譲渡）については、別途「中間省略登記に代わる登記の実務」の講演会を開催しています。
２.契約不適合に関する民法改正については別途「売主の契約不適合責任対応セミナー」の講演会を開催しています。
３.契約不適合に関する民法改正については別途「仲介業者の調査・説明義務」の講演会を開催しています。
●講師プロフィール
立川正雄氏 弁護士 立川・及川・野竹法律事務所 所長
昭和52 年司法試験合格、昭和55 年弁護士開業、平成14 年９月立川法律事務所として現住所地に移転。平成19 年１月立川・及川法律事務所に改称。会社法務・開発・建築・不動産法務・倒産法務を専門分野とする。最近では、ゴルフ場の清川カントリークラブの更生管財人として、再建を果たす。所長・勤務弁護士合計９名を擁する法律事務所を経営。
「請負契約の諸問題」「個人情報保護法と実務の対応」「不動産仲介の諸問題」等で講演会を行い、「入居と退去の法務」「担保不動産売買仲介の実務」「賃貸管理業務規定・契約書式監修」等の著書がある。
【 専門分野】
建物取引業関係の指導・紛争／建設業法関係／国土法関係／土地開発関係の法務／不動産関係の税務処理／ビル建築関係の法務／区分所有法関係の法務／会社関係の法務／倒産・再生事件（破産・民事再生・会社更生）
【 顧問先等】
ゼネコン／建設会社／宅建業者／住宅メーカー／一般商事関係／個人地主／信用組合／協同組合／飲食店チェーン
立川正雄氏 弁護士 立川・及川・野竹法律事務所 所長
昭和52 年司法試験合格、昭和55 年弁護士開業、平成14 年９月立川法律事務所として現住所地に移転。平成19 年１月立川・及川法律事務所に改称。会社法務・開発・建築・不動産法務・倒産法務を専門分野とする。最近では、ゴルフ場の清川カントリークラブの更生管財人として、再建を果たす。所長・勤務弁護士合計９名を擁する法律事務所を経営。
「請負契約の諸問題」「個人情報保護法と実務の対応」「不動産仲介の諸問題」等で講演会を行い、「入居と退去の法務」「担保不動産売買仲介の実務」「賃貸管理業務規定・契約書式監修」等の著書がある。
【 専門分野】
建物取引業関係の指導・紛争／建設業法関係／国土法関係／土地開発関係の法務／不動産関係の税務処理／ビル建築関係の法務／区分所有法関係の法務／会社関係の法務／倒産・再生事件（破産・民事再生・会社更生）
【 顧問先等】
ゼネコン／建設会社／宅建業者／住宅メーカー／一般商事関係／個人地主／信用組合／協同組合／飲食店チェーン